Recreatieve zone De Heihorsten, wijziging Provincialeweg 9

1.1 Aanleiding

Aan de Provincialeweg 9 in het buitengebied van de gemeente Someren is een verblijfsrecreatieve voorziening met bijbehorende voorzieningen in ontwikkeling. Het gaat om de realisatie van luxe vakantiewoningen in een bos- en waterrijke omgeving. De locatie maakt deel uit van de Recreatieve Zone De Heihorsten, waarin diverse recreatieve functies tot stand zijn en worden gebracht.

Ter plaatse zijn op basis van het op 30 januari 2013 vastgestelde bestemmingsplan 'Recreatieve zone De Heihorsten' maximaal 100.000 bezoekers per jaar toegestaan, alsmede een maximum oppervlakte aan bebouwing van 15.000 m². Hiermee wordt voldaan aan de voorwaarden zoals gesteld in de provinciale Verordening Ruimte. Het volledige plan voor de recreatieve voorziening gaat echter uit van maximaal 125.000 bezoekers en een maximale bebouwingsoppervlakte van 18.000 m². Door middel van een proactieve aanwijzing heeft de provincie Noord-Brabant inmiddels aangegeven dat afgeweken mag worden van de Verordening Ruimte teneinde het volledige plan doorgang te kunnen laten vinden.

Alhoewel het vigerende bestemmingsplan 'Recreatieve zone De Heihorsten' uit diende te gaan van de maximale aantallen op basis van de Verordening Ruimte, is in dat plan wel een opening geboden voor uitvoering van het volledige plan voor de recreatieve voorziening door middel van de opname van een wijzigingsbevoegdheid. Met het onderhavige wijzigingsplan wordt gebruik gemaakt van deze wijzigingsbevoegdheid. Door gebruik te maken van de wijzigingsregels is het mogelijk het aantal bezoekers en het maximaal toegestane bebouwingsoppervlak uit te breiden met respectievelijk 25.000 en 3.000 m². Ook voorziet de wijzigingsbevoegdheid in het uitbreiden van het aantal bedrijfswoningen tot maximaal 4 (ten opzichte van twee op basis van het vigerende bestemmingsplan). Daarmee kan het volledige plan voor de luxe vakantiewoningen in een bos- en waterrijke omgeving tot uitvoering worden gebracht.

Behalve de bovengenoemde wijziging dient het vigerende bestemmingsplan ook in geringe mate gewijzigd te worden ten behoeve van het opnemen van de bestaande garage binnen de recreatieve bestemming. Deze valt nu gedeeltelijk binnen de groenbestemming. Ook is een nadere afstemming nodig van de plangrens op het meest recente inrichtingsplan voor het vakantiepark. Het in geringe mate wijzigen van de bestemmingsgrenzen is mogelijk op basis van een andere algemene wijzigingsbevoegdheid uit het vigerende bestemmingsplan. Hiermee is het mogelijk de bestemmingsgrenzen van de recreatieve bestemming af te stemmen op de ligging van de garage en de meest recente inrichtingstekening.

Het onderhavige wijzigingsplan voorziet in de benodigde ruimtelijke onderbouwing ten behoeve van de planwijziging, in de vorm van een toelichting. Aan bod komen onder andere:

• project- en gebiedsbeschrijving;
• toetsing aan het geldende beleid;
• toetsing aan milieuwetgeving en andere ruimtelijke wetgeving met betrekking tot bestaande of potentiële belemmeringen in de omgeving van het plangebied;
• haalbaarheid;
• procedure.

Naast deze toelichting omvat dit bestemmingsplan 'Recreatieve zone De Heihorsten, wijziging Provincialeweg 9' regels en een verbeelding.

1.2 Ligging van het plangebied

Het plangebied van dit wijzigingsplan is gelegen in het buitengebied van de gemeente Someren en maakt deel uit van de Recreatieve Zone De Heihorsten. Het plan voor het vakantiepark met de bijbehorende voorzieningen is gesitueerd ten zuiden van de Provincialeweg, op huisnummer 9. Het plangebied waarop dit wijzigingsplan betrekking heeft is circa 9 hectare groot en beslaat ongeveer de helft van het in totaal meer dan 20 hectare grote terrein van het vakantiepark.

ligging plangebied (geel gemarkeerd) in de recreatieve poort van De Heihorsten

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

Voor het plangebied vigeert momenteel het bestemmingsplan 'Recreatieve zone De Heihorsten', dat op 30 januari 2013 door de gemeenteraad van Someren is vastgesteld en op 19 april 2013 in werking is getreden. Het plangebied heeft de bestemming 'Recreatie', alwaar ter plaatse van de aanduidingen 'centrum' en 'verblijfsrecreatie' tezamen maximaal 100.000 bezoekers per jaar en maximaal 15.000 m² aan bebouwd oppervlak zijn toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding zijn maximaal twee bedrijfswoningen toegestaan. Het vigerende bestemmingsplan (moederplan) is in te zien via deze weblink.

Aangezien het planvoornemen uitgaat van een bezoekersaantal van maximaal 125.000 per jaar en een maximum bebouwd oppervlak van 18.000 m², is dit op basis van het vigerende bestemmingsplan niet mogelijk. Ook de voorgenomen bouw van 4 bedrijfswoningen past niet binnen de regels van het vigerende bestemmingsplan.

In het vigerende bestemmingsplan is echter wel een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, op basis waarvan het planvoornemen wel doorgang kan vinden (Zie ook deze weblink). In deze wijzigingsbevoegdheid is namelijk bepaald dat burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming 'Recreatie' met aanduiding 'centrum' en 'verblijfsrecreatie' te wijzigingen door:

• a. het bepaalde in artikel 5.2.4. onder e. en artikel 5.2.5 onder d. ten aanzien van het maximaal te bebouwen oppervlak ter plaatse van de aanduidingen 'centrum' en 'verblijfsrecreatie' uit te breiden met maximaal 3.000 m² tot een maximum van 18.000 m²;
• b. het bepaalde in artikel 5.2.8 en artikel 5.3 lid c ten aanzien van het maximaal aantal vanwege bestaande c.q. te vergunnen recreatiewoningen en/of recreatieappartementen aanwezige bezoekers uit te breiden tot een maximum van 125.000;
• c. het bepaalde in artikel 5.2.6 onder b ten aanzien van het maximaal te bouwen bedrijfswoningen uit te breiden tot het oprichten van maximaal vier (4) woningen;
• d. na toepassing van artikel 12.1 lid c het mogelijk maken van bewoning van twee (2) van de vier (4) bedrijfswoningen binnen de aanduiding 'centrum' door derden (in afwijking van het bepaalde in artikel 1.18 bedrijfswoning).

Het vigerende plan bevat daarnaast een algemene wijzigingsbevoegdheid voor het aanbrengen van geringe veranderingen in de plaats, ligging en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen. Dit is noodzakelijk om de bestaande garage volledig binnen de bestemming 'Recreatie' te leggen en nader afstemmen van de plangrenzen op het meeste recente inrichtingsplan. De voorwaarden die gesteld worden bij deze wijzigingsbevoegdheid zijn:

• a. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden mogen niet onevenredig worden geschaad;
• b. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen mogen niet onevenredig worden geschaad.

Door middel van het onderhavige wijzigingsplan wordt gebruik gemaakt van de mogelijkheden die de wijzigingsbevoegdheden uit het vigerende bestemmingsplan bieden. Na toepassing van de wijzigingsregels kan het volledige plan voor de realisatie van luxe vakantiewoningen in een bos- en waterrijke omgeving doorgang vinden.

Ten aanzien van punt d. van de eerstgenoemde wijzigingsbevoegdheid heeft de provincie in het kader van het wettelijk vooroverleg aangegeven dat dit punt strijdig is met het provinciale beleid. Bedrijfswoningen mogen namelijk niet als (burger)woning voor derden worden gebruikt. Van punt d. wordt dan ook geen gebruik gemaakt in onderhavig wijzigingsplan. In deze toelichting wordt onderbouwd dat het planvoornemen verder wel past binnen de overige wijzigingsregels alsmede het provinciale beleidskader, met name de door de provincie gegeven proactieve aanwijzing.

2.1 Inleiding

Het planvoornemen gaat uit van het mogelijk maken van maximaal 25.000 extra bezoekers per jaar, maximaal 3.000 m² extra bebouwingsoppervlakte en maximaal twee extra bedrijfs- of burgerwoningen bij de recreatieve voorziening aan de Provincialeweg 9 in Someren. Ook wordt de bestaande garage volledig binnen de recreatieve bestemming gelegd en vindt een nadere afstemming plaats van de plangrenzen op het meeste recente inrichtingsplan voor het recreatiepark. Daarmee wordt het voor de recreatieve voorziening mogelijk gemaakt het volledige plan voor de realisatie van luxe vakantiewoningen in een bos- en waterrijke omgeving ter plaatse tot uitvoering te brengen.

2.2 Gebiedsbeschrijving

Het plangebied maakt deel uit van de Recreatieve zone De Heihorsten, een gebied waar de totstandkoming van een harmonieus evenwicht tussen economische functies en de overige functies van het landelijk gebied (landschap, landbouw, recreatie, natuur, water, cultuurhistorie) centraal staat. Momenteel is het plangebied ingericht als agrarisch gebied, waarbij aan de Provincialeweg een agrarische bedrijf aanwezig is. Hier staat bebouwing in de vorm van twee bedrijfswoningen en diverse stallen. Voor het overige is het plangebied onbebouwd.

De (wijdere) omgeving van het plangebied bestaat voor een groot deel eveneens uit agrarisch gebied. Daarnaast zijn met name in noordelijke en westelijke richting bosgebieden aanwezig. In oostelijke richting ligt de kern Someren, naar het zuiden toe overwegend agrarisch gebied en de kern Someren-Heide. In het gebied De Heihorsten zijn al diverse (recreatieve) plannen in uitvoering, waaronder een golfbaan ten oosten van het plangebied.

Ligging plangebied binnen de Recreatieve zone De Heihorsten

2.3 Projectbeschrijving

Hert planvoornemen vindt plaats in het kader van de ontwikkeling van een luxe recreatiepark aan de Provincialeweg 9. Het project voor het recreatiepark is reeds beschreven en verantwoord in het vigerende bestemmingsplan. Teneinde het project volledig te kunnen realiseren dient echter een maximaal bezoekersaantal van 125.000 per jaar te worden toegestaan, dat is 25.000 meer dan op basis van het vigerende bestemmingsplan kan. Ook is 3.000 m² extra bebouwingsoppervlak nodig bovenop het bestaande maximum van 15.000 m². Tenslotte vereist een volledige uitvoering van het plan voor het recreatiepark dat twee extra bedrijfswoningen kunnen worden gebouwd. Het onderhavige wijzigingsplan maakt dit mogelijk. Voor het overige geldt dat het recreatiepark zal worden gerealiseerd zoals dat op basis van het vigerende bestemmingsplan reeds planologisch mogelijk is gemaakt. Het wijzigingsplan betreft in dat kader feitelijk alleen een verruiming van de vigerende bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het recreatiepark betreft een terrein waar ruimte is voor 100 recreatiewoningen met een grondoppervlak variërend tussen de 50 m² en 110 m² per woning, die geschikt zijn voor diverse groepssamenstellingen. Het plan richt zich op mensen, hoofdzakelijk senioren, die in een hoogwaardige omgeving willen verblijven. Ook worden appartementen/wooneenheden gerealiseerd. Deze appartementen/wooneenheden zijn naast reguliere vakantiegangers ook geschikt voor mensen met een zorgvraag. Naast de huisjes moeten ook de aanwezige voorzieningen bijdragen aan de beoogde hoogwaardigheid, waaronder centrumvoorzieningen en (bedrijfswoningen).

De recreatiewoningen worden gebouwd als vrijstaande en als geschakelde woningen. Bij het merendeel van de woningen wordt uitgegaan van een 6-tal vaste slaapplaatsen. Enkele woningen zullen geschikt worden gemaakt voor groepen tot circa 16 personen. In totaal zullen maximaal 100 woningen worden gebouwd. Voor de stijl is uitgegaan van moderne woningen met een duidelijke knipoog naar de authentieke Brabantse boerderijen. De woningen worden vrij in het landschap geplaatst, waardoor de groene beleving optimaal wordt.

Impressie recreatiewoningen

Ten westen van de Kuilerstraat, die zal worden ingericht als toegangsweg naar het park en een 30 km/u regime zal krijgen, is nog een strook grond gelegen, waar twee functies worden gerealiseerd, te weten een tweetal gebouwen voor groepsaccommodaties en een clustering van (bedrijfs)woningen.

De voormalige bedrijfswoning die is gelegen aan de Provincialeweg blijft gehandhaafd, maar krijgt een andere functie. Deze woning gaat samen met de bijbehorende garage onderdeel uitmaken van de centrumvoorziening behorende bij de verblijfsrecreatie. De garage komt volledig binnen de recreatieve bestemming te liggen, maar ondergaat verder in fysiek opzicht geen veranderingen. De wijziging betreft puur een functionele aanpassing. Derhalve worden belangen van derden, het straatbeeld en de verkeersveiligheid niet geschaad, waarmee wordt voldaan aan de voorwaarden voor de aanpassing van de bestemmingsgrenzen.

3.1 Inleiding

Gemeenten zijn niet geheel vrij in het voeren van hun eigen beleid. Rijk en provincies geven met het door hen gevoerde en vastgelegde beleid de kaders aan waarbinnen gemeenten kunnen opereren.

3.2 Rijksbeleid

Het planvoornemen betreft het wijzigen van het vigerende bestemmingsplan, teneinde de vigerende bouw- en gebruiksmogelijkheden ten aanzien van het maximaal toegestane aantal bezoekers, bebouwingsoppervlak en bedrijfswoningen voor het recreatiepark aan de Provincialeweg 9 te verruimen.

Het planvoornemen voor het recreatiepark is in een eerder stadium door middel van het bestemmingsplan 'Recreatieve zone De Heihorsten' reeds getoetst aan het nationale beleid. Daaruit is gebleken dat de realisatie van luxe vakantiewoningen in een bos- en waterrijke omgeving past binnen het gestelde beleidskader. Er wordt met zorg omgegaan met de in het gebied aanwezige waarden, waaronder ecologische waarden, cultuurhistorische waarden en hydrologische waarden. De voorgenomen wijziging van de bouw- en gebruiksmogelijkheden conflicteert hier niet mee, maar zorg er juist voor dat het volledige plan kan worden uitgevierd en de daarmee gepaard gaande verbetering en/of een versterking van de aanwezige waarden doorgang kan vinden.

3.3 Provinciaal beleid

Het volledige plan voor het recreatiepark (125.000 bezoekers per jaar en 18.000 m² bebouwd oppervlak) is in strijd met het provinciale beleid zoals geformuleerd in der Verordening Ruimte. Vandaar dat in het bestemmingsplan 'Recreatieve zone De Heihorsten' noodgedwongen uitgegaan is van maximaal 100.000 bezoekers en maximaal 15.000 m² bebouwingsoppervlak. De provincie Noord-Brabant staat, net als het college van B en W van de gemeente Someren, evenwel positief tegenover het volledige plan en wil daarom toch medewerking verlenen.

Het afwijken van de Verordening Ruimte gebeurt aan de hand van een proactieve aanwijzing, zoals aangegeven in een brief van de provincie van 20 november 2013, door de gemeente ontvangen op 26 november 2013. Deze brief is als Bijlage 1 Proactieve aanwijzing bij deze toelichting gevoegd. In de brief geeft de provincie aan private initiatieven die niet passen binnen de algemene provinciale regels, maar die wel een significante bijdrage leveren aan de gewenste transitie stad en platteland door het toepassen van de zogenaamde meerwaarde benadering, toch mogelijk te willen maken. Recreatieve zone De Heihorsten betreft één van dergelijke meerwaarde praktijken.

De overschrijding van het te verwachten aantal bezoekers en het bebouwingsoppervlak wordt door de provincie gering geacht. Samen met het feit dat de nieuwe verblijfsrecreatie met bijbehorende voorzieningen wordt gebundeld op één locatie, heeft dit de doorslag gegeven voor de positieve grondhouding. De inbreuk op de provinciale belangen is beperkt, afgezet tegen de forse bijdrage die wordt geleverd aan maatschappelijke doelen en provinciale belangen. Voorwaarde is wel dat wordt gewaarborgd dat de recreatiedruk in het gebied niet (veel) verder toeneemt.

Los van de afwijking van de Verordening Ruimte past het volledige plan voor het recreatiepark binnen de provinciale beleidskader. Door middel van het bestemmingsplan 'Recreatieve zone De Heihorsten' is reeds gebleken dat de realisatie van luxe vakantiewoningen in een bos- en waterrijke omgeving daarmee niet strijdig is.

3.4 Gemeentelijk beleid

Ook voor het gemeentelijke beleid geldt dat het planvoornemen daar door middel van het bestemmingsplan 'Recreatieve zone De Heihorsten' al aan is getoetst. Geconcludeerd is dat het gehele plan voor de ontwikkeling van de recreatieve zone bijdraagt aan het realiseren van de gemeentelijke beleidsdoelen. Het onderhavige planvoornemen voor de verruiming van de vigerende mogelijkheden voor het recreatiepark aan de Provincialeweg 9 draagt daar verder aan bij.

5.1 Algemeen

Op basis van de Wet ruimtelijke ordening bepaalt een drietal zaken de opzet en inrichting van de bestemmingsplanregels, te weten:

• de digitale raadpleegbaarheid;
• de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012);
• de Woningwet.

Bij het opstellen van de inhoud van de regels van dit wijzigingsplan is zoveel mogelijk aangesloten bij de systematiek zoals gehanteerd in het moederplan 'Recreatieve zone De Heihorsten' van de gemeente Someren. Daarbij heeft een afstemming plaatsgevonden op de SVBP 2012, waar het vigerende bestemmingsplan nog is opgesteld conform de SVBP 2008.

5.2 De verbeelding

Op de verbeelding zijn aangegeven:

• de grens van het plangebied;
• de bestemming van de in het plangebied gelegen gronden: 'Recreatie';
• de functieaanduidingen 'verblijfsrecreatie', 'centrum', 'ontsluiting' en 'bedrijfswoning';
• de maatvoeringsaanduidingen 'maximum goot- en bouwhoogte' en 'maximum aantal wooneenheden'.
  

5.3 De regels

De regels zijn conform de SVBP 2012 en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) als volgt opgebouwd:

• inleidende regels;
• bestemmingsregels;
• algemene regels;
• overgangs- en slotregels.

6.1 Economische haalbaarheid

De economische haalbaarheid van het gehele plan voor de recreatieve zone De Heihorsten en daarmee van het recreatiepark is reeds in het vigerende bestemmingsplan aangetoond. De uitvoering van het plan vindt plaats door een ontwikkelaar. De uitvoeringsrisico's liggen bij deze ontwikkelaar. De ontwikkelaar heeft voorafgaand aan de uitwerking van de plannen marktonderzoek uit laten voeren. Naar recreatieve voorzieningen is voldoende vraag. De ontwikkelaar en de gemeente hebben een anterieure overeenkomst afgesloten, waarin afspraken, verplichtingen en kostenverhaal zijn vastgelegd. Voor zover uit deze onderzoeken in het kader van het bestemmingsplan consequenties voortvloeien, zijn deze gewaardeerd in de grondexploitatie. Aan de kostenzijde van de grondexploitatie zijn de kosten voor de herinrichting van het gebied voorzien. Dit betreffen de kosten van het bouwrijp en het woonrijp maken van het gebied, inclusief de aanplant van groen en de investeringen in het landschap (landschapsbouw). Tevens zijn voorbereidingskosten en plankosten opgenomen, naast een budget voor onvoorziene zaken.

De dekking van de kosten vindt plaats door de exploitatie van de te realiseren opstallen. Wanneer de opstalexploitatie tenminste sluitend is, is sprake is van een haalbaar plan. De exploitatie van dit plan laat zien dat dit een haalbaar plan is.

6.2 Maatschappelijke haalbaarheid

Het planvoornemen betreft het verruimen van het vigerend toegestane maximum aantal bezoekers, bebouwd oppervlak en (bedrijfs)woningen voor het te realiseren recreatiepark aan de Provincialeweg 9 in Someren. Daarnaast wordt de garage van de voormalige bedrijfswoning aan de Provincialeweg 9 volledig binnen het bestemmingsvlak 'Recreatie' gelegd en wordt de plangrens nader afgestemd op het meest recente inrichtingsplan. Gelet op het gegeven dat de planologische verruiming van de bouw- en gebruiksmogelijkheden conform het oorspronkelijke ontwikkelingsplan voor het recreatiepark plaatsvinden en het feit dat de aanpassing aan de bestemmingsgrenzen geen ruimtelijk relevante effecten met zich meebrengt, mag aangenomen worden dat tegen het planvoornemen geen overwegende bezwaren bestaan. Tegen het moederplan, waarin deze planologische verruiming als wijzigingsbevoegdheid reeds was opgenomen, zijn op dat punt geen bezwaren ingediend.

Het wijzigingsplan wordt conform de gebruikelijke procedure ter inzage gelegd. Gedurende de inzagetermijn kan een ieder reageren op het planvoornemen en zijn of haar zienswijzen indienen.

6.3 Conclusie

Het planvoornemen zal gezien het bovenstaande niet leiden tot overwegende planologische bezwaren. De toepassing van de wijzigingsbevoegdheden betekent, na een afweging van de verschillende belangen, een aanvaardbare invulling van het plangebied.

7.1 De te volgen procedure

Bij het wijzigen van een vigerend bestemmingsplan ingevolge de in de regels van dat plan opgenomen wijzigingsbevoegdheden ex artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening, waarvan in onderhavig geval sprake is, worden de procedureregels van artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening in acht genomen.

7.2 Vooroverleg

Artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bepaalt dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een wijzigingsplan, waar nodig, overleg plegen met andere betrokken overheden en overheidsdiensten, zoals naburige gemeenten, het waterschap, en de diensten van het Rijk en de provincie. Overleg met het waterschap is altijd verplicht, terwijl het tot de verantwoordelijkheid van de gemeente behoort om te beoordelen of overleg met de desbetreffende diensten van het Rijk en de provincie nodig is. De bedoeling van dit vooroverleg is voornamelijk om de opstellers van het plan tijdig de mogelijkheid te geven het plan desgewenst aan opmerkingen van andere overheden aan te passen.

 

Het wijzigingsplan is ten behoeve van het wettelijk vooroverleg voorgelegd aan het waterschap Aa en Maas en de provincie Noord-Brabant. Het vooroverleg met de provincie heeft zich daarbij met name gericht op het nader afstemmen van de proactieve aanwijzing.

Door de provincie is in de vooroverlegreactie d.d. 22 november 2013 aangegeven dat één onderdeel van het voorontwerp wijzigingsplan geen onderdeel heeft uitgemaakt van het meerwaardetraject en dientengevolge geen deel uitmaakt van de ontwerp-proactieve aanwijzing. Het betreft het door middel van de wijzigingsbevoegdheid uit artikel 12.1 onder punt d. van het vigerende bestemmingsplan mogelijk maken van de bewoning van twee van de vier bedrijfswoningen door derden. Naar aanleiding van de reactie van de provincie is het wijzigingsplan op dit onderdeel aangepast en niet langer strijdig met de Verordening Ruimte.

De vooroverlegreactie van de provincie is als Bijlage 2 Vooroverlegreactie provincie Noord-Brabant bij deze toelichting gevoegd.

7.3 Zienswijzen

P.M.